En este articulo, te queremos informar sobre las medidas que ha decretado recientemente el gobierno sobre los alquileres de vivienda durante el estado de alarma.
El estallido de la crisis del coronavirus en nuestro país ha conllevado un cambio radical en nuestra forma de vida y costumbres, provocando nuevos retos para nuestro ordenamiento jurídico. Uno de estos retos es el relativo a los alquileres de vivienda.
¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento mientras dura el estado de alarma? Si me he quedado en paro o me han hecho un ERTE, ¿puedo dejar de pagar? ¿Qué medidas ha tomado el Gobierno para intentar paliar el drama económico a las que las familias se han visto abogadas?
En esta entrada de nuestro blog, intentaremos dar algunas respuestas sobre esta temática. Para ello, analizaremos brevemente el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
En primer lugar, conviene puntualizar que estos preceptos se aplicarán estrictamente a los arrendamientos de vivienda y no a los locales de negocio (que serán objeto de futuras entradas), y las medidas previstas, serán de aplicación únicamente a aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad económica.
¿Qué entiende el Real Decreto-ley por vulnerabilidad económica?
Para apreciarse vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el coronavirus, se requiere la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
Primero.- Que el inquilino obligado al pago del alquiler, se haya visto inmerso en un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), haya sido despedido, o por motivos de cuidados o circunstancias similares (en caso de ser empresario) haya tenido una pérdida sustancial de ingresos, que provoque que no se alcance el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar de tres veces el IPREM (lo que vienen a ser aproximadamente 1.600€, límite que puede aumentar en el caso de tener a personas a cargo como hijos, discapacitados o mayores de 65 años).
Segundo. – Asimismo, no basta solo con entrar en los parámetros del punto anterior, sino que, el conjunto de la renta más los gastos de suministros básicos (electricidad, agua, telecomunicaciones…), deben suponer como mínimo, el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Pues bien, una vez sabemos quien puede acogerse a las medidas previstas por este Real Decreto, pasemos a conocer, en qué consisten estas medidas:
I. Suspensión de los desahucios. Para aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad, se suspenderán los desahucios y lanzamientos de viviendas donde no haya alternativa habitacional durante un período de 6 meses desde que se levante el estado de alarma.
II. Prórroga de los contratos de arrendamientos de vivienda habitual. En aquellos contratos que finalicen durante el estado de alarma y los dos meses posteriores a él, se prorrogarán durante un máximo de 6 meses más previa solicitud del inquilino (aunque la norma requiere la aceptación del arrendador, por lo dudamos de la eficacia práctica de la medida).
En este caso, hay que hacer un inciso. Esta medida es para aquellos contratos en los que finalice la prórroga forzosa del artículo noveno de la Ley de Arrendamientos Urbanos o la tácita del 10 de la LAU. Es decir, un contrato de arrendamiento de un año podrá seguir renovándose a voluntad del inquilino hasta el límite
que marca la LAU (3 años o 5 años dependiendo del año en que se firmó) como viene siendo habitual.
III. Moratoria o condonación de la renta.
Y esta es quizás, la medida más interesante para los inquilinos, aunque como procederemos a ver, consta de bastante “letra pequeña”.
En primer lugar, se hace una diferenciación en base al tipo de arrendador.
Si el arrendador es “gran tenedor” (entendido por tal, al que dispone de 10 o más inmuebles urbanos), o si el mismo es una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes desde el 2 de abril, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
Una vez hecha la solicitud, el arrendador deberá comunicar en el plazo de siete días (salvo otro tipo de acuerdo entre las partes), cual de estas dos opciones elige:
a. La reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si prosiguiera la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.
b. La moratoria en el pago de la renta y las mensualidades siguientes a la finalización del estado de alarma (con la misma extensión máxima de 4 meses). Estas cantidades debidas se fraccionarán en las rentas de los tres siguientes años sin devengar intereses
¿Y si el arrendador no es un gran tenedor?
Sin duda, la mayoría de los casos se deben englobar en este apartado, pues la mayoría de las viviendas en alquiler en España pertenecen a pequeños propietarios.
Bien, pues a falta de acuerdo entre las partes, el inquilino deberá continuar pagando la renta (aquí el Gobierno a decidido proteger a los pequeños propietarios para los cuales, el alquiler supone un complemento vital a sus ingresos e incluso, la única fuente de ingresos).
Para los inquilinos en situación de vulnerabilidad, el Gobierno ha decretado financiación bancaria con avales del estado, por el cual, las entidades bancarias deberán prestar el importe necesario para afrontar el pago del alquiler, sin intereses y con un plazo de devolución de 6 años prorrogables por otros cuatro. El
importe máximo prestable será el correspondiente a 6 mensualidades, e insistimos, deben cumplirse los requisitos por los que se entiende que el inquilino está en situación de vulnerabilidad.
En resumidas cuentas, lastimosamente, son medidas para los cuales no son fáciles cumplir con los requisitos necesarios para su acceso, por lo que una vez más, lo más recomendable será la negociación y el entendimiento entre arrendadores y arrendatarios.
Para cualquier duda relacionado con este aspecto o con cualquier otro, no dude en contactar con nuestro despacho al teléfono. 671 366 395