Heredar una vivienda no significa que puedas venderla de inmediato. Aunque tengas claridad en que eres heredero, antes de firmar una compraventa necesitas un documento clave: la escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.
Por eso, si te preguntas ”¿se puede vender una casa heredada sin escrituras?”, la respuesta es no, pero a continuación, te contamos el por qué y cómo puedes proceder.
En esta guía encontrarás…
- ¿Hay que Escriturar una Casa Heredada para Vender?
- ¿Por Qué la Escritura de Herencia Es Imprescindible?
- ¿Qué Documentos Necesitas para Escriturar una Casa Heredada?
- ¿Qué Pasa Si No Hay Testamento?
- ¿Qué Ocurre Si Hay Varios Herederos?
- Impuestos Que Debes Revisar Antes de Vender
- Errores Frecuentes al Vender una Casa Heredada sin Escrituras
- Antes de Vender, Deja la Herencia Bien Formalizada
¿Hay que Escriturar una Casa Heredada para Vender?
Sí, para vender una casa heredada, antes debe existir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Ese documento es el que permite acreditar que la vivienda ya ha pasado legalmente del fallecido a los herederos.
Mientras esa escritura no se haya otorgado, el heredero puede tener derecho a heredar, pero todavía no puede disponer de la vivienda como propietario formal. Y vender una casa exige precisamente eso: poder acreditar que tienes capacidad legal para transmitirla.
¿Por Qué la Escritura de Herencia Es Imprescindible?
La escritura de herencia es el documento que ordena jurídicamente la transmisión de los bienes del fallecido a sus herederos.
En ella se indica:
- Quiénes son los herederos.
- Qué bienes forman parte de la herencia.
- Qué porcentaje o parte corresponde a cada heredero.
- Cómo se adjudica la vivienda heredada.
Sin ese documento, el comprador no tiene una garantía clara de que la persona que pretende vender la vivienda pueda hacerlo. Por eso, no se puede vender una casa heredada sin escrituras si se busca seguridad legal y la correcta gestión de trámites en notaría.
¿Qué Documentos Necesitas para Escriturar una Casa Heredada?
Normalmente necesitarás:
- Certificado de defunción de la persona fallecida.
- Certificado de últimas voluntades, para saber si hizo testamento.
- Testamento, si existe.
- Declaración de herederos, si no hay testamento.
- Documentación de la vivienda, como referencia catastral o datos identificativos del inmueble.
- DNI o documento identificativo de los herederos.
- Justificante de liquidación de impuestos.
¿Qué Pasa Si No Hay Testamento?
Si la persona fallecida no dejó testamento, la vivienda también puede llegar a venderse, pero antes hay que hacer un trámite adicional: la declaración de herederos.
Este procedimiento sirve para determinar quiénes son los herederos legales. Solo después de tener esa declaración se podrá otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Es decir, la ausencia de testamento no impide la venta, pero sí hace que haya un paso más antes de poder llegar a ella.
¿Qué Ocurre Si Hay Varios Herederos?
Cuando una vivienda heredada pertenece a varias personas, no basta con que uno quiera vender. Todos los herederos que tengan derechos sobre la casa deben intervenir, salvo que exista una representación válida o se haya transmitido previamente alguna participación.
Esto es especialmente importante en herencias entre hermanos, hijos o familiares que no tienen la misma opinión sobre qué hacer con la vivienda.
Antes de buscar comprador, conviene aclarar:
- Quiénes son todos los herederos.
- Qué porcentaje corresponde a cada uno.
- Si todos están de acuerdo con vender.
- Quién firmará la escritura y la compraventa.
Si no hay acuerdo, la venta puede bloquearse o terminar en un conflicto más complejo.
Impuestos Que Debes Revisar Antes de Vender
La escritura de herencia no es el único paso que debes tener presente. Antes de vender, también hay que revisar las obligaciones fiscales vinculadas a la herencia y a la futura compraventa.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: Se genera por recibir la herencia.
- Plusvalía municipal: Si corresponde, este se calculará según la normativa vigente en la Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble.
- IRPF: Puede aparecer si, al vender, obtienes una ganancia patrimonial.
No tener en cuenta estos impuestos puede darte una imagen equivocada del dinero que realmente recibirás tras la venta.
Errores Frecuentes al Vender una Casa Heredada sin Escrituras
En este tipo de operaciones, muchos problemas aparecen por empezar la venta antes de tener la herencia bien formalizada.
Estos son algunos errores habituales:
Antes de Vender, Deja la Herencia Bien Formalizada
Si has heredado una vivienda y quieres venderla, el punto de partida es claro: primero debes escriturar la aceptación y adjudicación de herencia. Sin ese documento, la compraventa no tendrá una base jurídica sólida.
Una vez formalizada la herencia, podrás avanzar con la venta, revisar impuestos, coordinar a los herederos y evitar obstáculos innecesarios.
Si tienes dudas sobre cómo preparar la documentación antes de escriturar la vivienda, contar con nuestros abogados en Tenerife Sur te ayudará a ordenar el proceso y, posteriormente, proceder con la venta sin complicaciones.